Grondexploitatie
Voorziening bouwgrondexploitatie
Voor de dekking van het nadelig resultaat op eindwaarde in de huidige actieve gemeentelijke grondexploitaties is er een (verlies)voorziening getroffen. Per 1 januari 2024 is de hoogte van de voorziening € 0,7 miljoen. Het gaat hierbij om de grondexploitaties Lindelaan 315-323 (€ 536.000), Stadshart/Townhouse (€ 148.000) en Bioscoop Stadshart (€ 37.000).
Ook voor een negatief resultaat op de facilitaire projecten is er een voorziening getroffen. De stand van deze voorziening per 1 januari 2024 bedraagt € 3,1 miljoen.
Benodigde weerstandscapaciteit
De analyse van risico’s en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de benodigde weerstandscapaciteit per project is. Mede op basis hiervan kan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheersmaatregelen, wanneer deze genomen kunnen worden en wordt de benodigde weerstandscapaciteit gealloceerd. Ook onderdeel van de benodigde weerstandstandscapaciteit vormt de potentiële afwaardering van gemaakte voorbereidingskosten op Actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV).
De gemeente is bij de uitwerking van ruimtelijke initiatieven verantwoordelijk voor een integrale afweging van alle belangen in de buurt. Dat dient zorgvuldig te gebeuren. Het onderzoek naar de financiële en ruimtelijke haalbaarheid van een project is er een van de lange adem. Nederland kent een stapeling van wetgeving en beleid, op landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau. Het vinden van de juiste balans in die eisen, ambities en het belang van omwonenden is complex en daarmee langdurig. Ondertussen staat de tijd niet stil en zijn projecten onderhevig aan de grillen van de conjunctuur. De oorlog in Oekraïne en de Covid-pandemie hebben impact gehad op de prijzen van grondstoffen en rentestanden. Dit heeft vervolgens weer impact op de financiële haalbaarheid van een project. Daarnaast gaat de groei van de stad gepaard met een groei van de behoefte aan voorzieningen en infrastructuur. Dit is continue aandachtspunt bij het opstarten van ruimtelijke ontwikkelingen.
Grondexploitaties excl. Legmeer, BTAZ en De Scheg
De totale benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties exclusief Legmeer, BTAZ en De Scheg bedraagt € 5,1 miljoen . Dit is een afname van circa € 0,9 miljoen ten opzichte van de Jaarrekening 2023. De belangrijkste verklaring van deze afname betreft de vaststelling van de grondexploitatie Allemankwartier (circa € 0,35 miljoen) waardoor de risico’s op de betreffende actieve grondexploitatie in voorbereiding zijn komen te vervallen.
BTAZ
In de Raad van 10 november 2021 is de grondexploitatie BTAZ vastgesteld, inclusief kansen en risico paragraaf. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie BTAZ is destijds een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd, welke tweemaal per jaar wordt geactualiseerd. De grondexploitatiebegroting en bijbehorende risicoanalyse is geactualiseerd, waarbij de benodigde weerstandscapaciteit van de geactualiseerde grondexploitatie op € 9,2 miljoen uitkomt. Ten opzichte van de Jaarrekening 2023 betekent dit een afname van de benodigde weerstandscapaciteit met € 0,5 miljoen. Dit is het gevolg van de actualisatie van de begroting waarbij fasering en grondopbrengsten zijn aangepast.
Scheg
Een ander majeur project in de gemeente Amstelveen betreft de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Scheg voor circa 1.400 woningen, bestaande uit de deelgebieden West, Midden en Oost. Op 1 juni 2022 is de grondexploitatie Scheg (West, Midden en Oost), door de gemeenteraad vastgesteld.
Het eerste bestemmingsplan (deelgebied Oost) is in 2022 vastgesteld en onherroepelijk geworden. Het programma is reeds van 172 naar 153 woningen aangepast en zal gefaseerd via vier omgevingsvergunningen worden gerealiseerd. De eerste vergunning is aangevraagd en zal naar verwachting in Q4 2024 worden verleend. Voor het aangepaste plan wordt, als aanvulling op de anterieure overeenkomst, een Allonge opgesteld. Het tweede bestemmingsplan (deelgebied West) is op 18 oktober 2023 vastgesteld. Vooruitlopend daarop is het college op 22 augustus 2022 een anterieure overeenkomst aangegaan met de ontwikkelende partijen in plangebied. Het derde en laatste bestemmingsplan (deelgebied Midden) is op 20 december 2023 als ontwerp ter inzage gelegd. Het besluit tot vaststelling is voorzien in Q4 2024.
De risicoanalyse van de Scheg is geactualiseerd. Hieruit blijkt een actuele benodigde weerstandscapaciteit van € 10,3 miljoen . Dit is € 0,5 miljoen lager dan de Jaarrekening 2023.
Legmeer
In de raad van 27 mei 2020 heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met de Ontwikkelvisie Legmeer. In 2021 is financiële steun van het Rijk, de Woningbouwimpuls, in casu € 9,2 miljoen toegekend. Het bedrag is inmiddels naar de gemeente overgemaakt.
Vanaf eind 2021 is het project Legmeer in een dynamisch proces terecht gekomen. Met name het onderzoek naar de haalbaarheid is daarbij aan de orde geweest en de markt is geconsulteerd. Daarnaast hebben we te maken gehad met negatieve financiële ontwikkelingen, zoals een stijging van bouwkosten en rente, die effect hebben op de haalbaarheid en hiermee de voortgang van het project.
Nog steeds wordt gestuurd via de ontwikkeling van clusters. Met behulp van een marktconsultatie heeft afstemming plaatsgevonden met marktpartijen in het gebied. Dit heeft geleid tot een eerste set van gewijzigde uitgangspunten (en een herijking van de Ontwikkelvisie Legmeer). Op 24 april 2024 is de herijking van de Ontwikkelvisie vastgesteld. In een besloten raadsgesprek zijn de uitkomsten van de risicoanalyse en second opinion gedeeld. De gekozen uitgangspunten hebben namelijk een bepalend effect op het risico (en daarmee het benodigde weerstandsvermogen). De weerstandscapaciteit is op basis van deze input herzien. De verwachting is dat eind 2024 een stedenbouwkundig plan en de businesscase Nieuw Legmeer ter besluitvorming aan de raad voorgelegd kunnen worden. Dit vormt vervolgens de basis voor het opstellen van een omgevingsplan.
Project Nieuw Legmeer is een grote stedelijke gebiedsontwikkeling met een langjarige doorlooptijd. Dergelijke projecten kennen een hoger risicoprofiel. In 2023/2024 is een second opinion op de berekening van de gemeente gedaan en is een eerste risicoanalyse opgesteld. Op basis hiervan is de benodigde weerstandscapaciteit vooralsnog bepaald op € 20 miljoen .
Door het bijstellen van de uitgangspunten ten behoeve van de haalbaarheid (vanwege economische ontwikkelingen) is het project vertraagd. Door uitloop van het project is de datum voor de eerste paal (eis WBI) niet gehaald. De gemeente heeft in dit kader een pro forma wijzigingsverzoek bij BZK ingediend. De gemeente voert continu overleg met het ministerie van BZK in het kader van de WBI-bijdrage. Na de zomer zal een formeel wijzigingsverzoek worden ingediend.
Conclusie grondexploitatie
Gelet op de aard en omvang van de grondexploitatieprojecten vinden wij een risicobuffer van € 45 miljoen (begroting 2024: € 40 miljoen) reëel voor de projecten in de meerjarenprognose grondexploitaties.
De raad heeft op 13 februari 2019 de reserve bedrijventerrein Amstelveen Zuid ingesteld ter risicoafdekking en hiervoor € 4,4 miljoen gereserveerd. De resterende stand bij opmaak van deze rekening bedraagt € 4,1 miljoen en vormt een deel van de benodigde dekking voor het risico op grondexploitatieprojecten.
De risico-analyse betreft hier het duiden van mogelijke tegenvallers waarmee de gemeente te maken kan krijgen. In directe samenhang hiermee zijn van belang de beheersmaatregelen die de gemeente neemt om risico's te identificeren, het bevorderen van het risicobewustzijn, het vermijden van risico's en ten slotte beperken van schade ingeval risico's zich onverhoopt toch voordoen. De risicobuffer is geen aparte reservering “die op de plank ligt om te worden ingezet”.